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中国房地产的市值是 65 万亿美元，超美国欧盟日本的总值。
这是SOHO 中国董事长潘石屹去年（11 月 18 日）在的财新峰会上说出的数据。这65 万亿美元的数据到底是怎么来的呢？潘说，是网上看来的。 
潘大概是这样算的：根据国家统计局数据，2017年新建商品房销售金额133701亿元，销售面积169408万㎡， 两者相除等于7892元/㎡）
◆全国居民人均住房建筑面积：40.8㎡
◆全国总人口：≈13.9 亿人
◆全国平均房价：≈7892 元/㎡
以上这三个数据均来自国家统计局。
40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=447.6 万亿元***。
按美元汇率算折合一下，恰好是 65 万亿美元。
这个数据到底对不对，谁也不知道，不过根据你对身边房价的感觉来看，65万亿即使不很精确也不会太离谱。这说明一个问题：房子确实有点高。
房价上涨的黄金期已过，这点基本网民已经形成共识。
影响房价的因素，短期看政策，中期看经济，长远看人口。


政策方面
从国家层面看，2016年12月由中央财经领导小组在中央经济工作会议上提出“房住不炒”。
2017年10月18日-24日，第十九次全国人民代表大会，习***强调：坚持“房子是用来住的不是用来炒的”**，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障制度，让全体人民住有所居”
2018年上半年全国各地出台楼市调控政策累计200次左右，实施限售的城市约50个。
2018年10月8日晚间，***常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。各地货币化安置大幅下调。


经济方面
 
2017年6.9%，2018年6.6%，2019年预期6.3%，当然中国的GDP不会一直低下去。


人口因素
  从劳动年龄人口变化来看，2011年到达9.41亿的高峰，之后逐年下降。


从上面可以看出，中国的房地产无论是在政策层面、经济层面和人口层面都不再具备房价上涨动力。
从存量房来看，根据国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。数据可信度还是比较高的。但一年20度用电量实在太过宽泛。
根据腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显中示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示：目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
根据西南财经大学曾做了一个全方位调查，他们的结论是，2013年全国住房空置率已经超过了22%，各主要大城市空置率全在20%上下，三线城市更是超过了23%，甚至说全国有5000万空置房。
而后来中央党校的周天勇教授说，2015年底，这个数字（空置房数量）可能上升到6500-8000万套，据估计，现在空置房可能会更多。8000万套，以每套3人算，可以住2.4亿人。这也正好对应着未来15%的城镇化率。


现在，房子这么多，房价这么贵，如上所述因素都不存在的话，总体的上涨几乎不可能，那么剩下的只有两个方向：维持和下跌。
当然，总体的下跌趋势并不意味着所有的房价都会下跌，即使下跌，也会有的地方跌得少，有的地方跌得多，那么哪些地方会更加保值呢？
先看看政策方面。城镇化是未来发展的趋势，根据统计，发达国家的城镇化率在75%-80%左右，而中国目前城镇化率在60%左右。


那么约有15%的空间，对应人口总量2亿左右，预计每年有1330万人口进城，这些人会流向哪里？小城镇还是大城市？
长期以来有两派观点，一派是小城镇派，另一派是都市圈派。
持都市圈派观点的主要以经济学家为主，他们以美日为参考，美日韩长期均以都市圈为人口聚集的方向，这里可能忽略了几个重要因素：第一，人口数量级不一样，韩国日本从国土和人口不在一个数量级上，可参考性不大在。美国国土和中国相当，不过美国人口还不如中国人口的零头多，美国3.3亿人口，而中国人口前25位城市就有3亿多人口，那多余的人7亿人口难道也要进入到这些城市吗？这明显不太合理。第二，中国文化起源不同，中国文化起源于农耕文明，而美国是一个移民国家，文化背景的差异注定人口的分布也会有很大的差别。第三，美国是一个市场国家，人口的移动是一个长期自然的过程。而中国是一个政府主导的国家，人口的移动受政府影响很大。
持小城镇派观点的以社会学家为主。这一派扎根于中国的社会现实，特别是对三农问题理解深刻，认为遍地开花的小城镇更加符合中国国情。相对的，对大城市抱着一种警惕的心理，担心大城市化带来的各种城市病、资源承载限制、社会矛盾等问题。
这两种观点今天看来都均有不足之处，西方国家的城市化走过了上百年的时间，而中国城市化在短短的三十多年就完成了大半，这必然会带来的社会剧烈变迁、贫富差距、移民问题、就业问题，这都都需要时间消化，进而阻止城镇化进程。而“苏南模式”、“温州模式”、“珠江模式” 这些小城镇的发展是因为它们的地理条件良好，也无法向全国复制推广。中西部、东北小城镇多处于衰亡之中也是一个事实。
多年以来，中国城市化在这两条路线中摇摆，现在的路线既不是发展超大城市，也不是发展小城镇，而是发展城市群。
城市群设计是一个很智慧的方案，从根本上防止全国的人口只集聚在现有的省会或直辖市，同时实现全国城镇的均衡合理分布。
现在一线城市如北京、上海城镇化率分别达到86.35%和89.6%，几近饱和，而三四线城市如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%，从这点来看三四线城市有较大的城镇化空间。


未来三四线城市在城镇化过程中，将成为政策、资金的密集区，释放大量土地，产生很多需求和机会，这将吸引更多人口回流三四线城市。
而处于城市群中的三四线城市，会有更多的发展机会，据研究表明，城区人口规模应在200万以上(税收才能支持较好的公共服务)，最好是300万以上(支撑较发达的公共交通，比如地铁和航空)。但城区人口超过1600万人口时，会有较严重的城市病。
因此， 人口处于300万人口-1000万之间，位于城市群中的三四线城市，才是未来最好的选择，同时也是房价最保值的地方。


绥中县，60万人口，在其广阔的土地面积上，县城中心地带还有待开发建设。房价如葱看对谁来说，在建筑材料不断上涨，人工不断上涨的社会现状中，房价呢？凭啥降