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政策合力之下 中国房地产价格的走势预判

http://www.sz0429.com  信息来源:金融时报  时间:2010-12-7 12:16:50  阅览:人次

    滕泰认为,由于高房价已经成为社会矛盾的聚焦点,本轮调控与历史上前三次房地产调控有本质的区别。即便是未来几个月房价有实质性回落,本轮调控政策从紧态势两年内也难有变化 政策合力之下中国房地产价格的走势预判

 

    滕泰 经济学博士,现任民生证券副总裁、首席经济学家。毕业于复旦大学,曾在美国沃顿商学院做访问学者,中国证券业协会分析师委员会副主任委员,人民大学、中央财经大学兼职教授。专注于国际经济、宏观经济和金融资本市场和财富战略研究,代表作《新财富论》财富的觉醒》等。

 

    今年以来,国家出台了一系列房地产调控政策。为重塑调控的决心,防止房价在政策作用下出现反弹,行业调控政策有不断加码的态势。政策合力的推动下,未来中国房地产价格将呈现何种走势?今天,做客本期“首席观点”栏目的嘉宾民生证券副总裁、首席经济学家滕泰博士针对短期、中长期不同阶段提出自己判断:商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期三项要素决定了房价短期内有调整压力,而房产税政策、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设五大政策则将引导预期,稳定中期房价。

 

    预计调控政策两年内不会放松

 

    记者:自90年代以来,国内房价就呈现不断上涨态势,但与此同时,政府也进行了不同程度的调控。对于本轮调控政策,您如何看待?

 

    滕泰:本轮房地产调控始于2009年12月,4月17日“新国十条”颁布,标志着调控全面深入。本轮调控具有三个新的历史背景:

 

    第一个背景是居民预期难以扭转。经过1996年、2003年、2007年三轮调控之后,城市居民不仅认识到中国房地产价格长期上涨的历史规律,而且很多人都错误地认为本轮房地产调控跟前面三轮一样具有短期性特点。因此尽管出台了很多调控政策,居民购房需求仍然保持旺盛。

 

    第二个背景是中国房价问题已经从一个经济问题变成一个社会问题和政治问题。人均收入接近4000美元的特定历史阶段,拉美的很多国家由于没有解决好城市低收入居民的居住问题,结果造成大量贫民窟的出现和一系列发展问题。而新加坡、香港地区则依靠供租房等制度保持了良好的社会环境和经济发展势头。

 

    第三个背景,政府最近几年才认识到加大保障性住房建设才是解决城市中低收入者居民住房问题根本之道”而保障性住房的大规模建设完成并形成现实供应,需要较长的时间。

 

    以上三个背景决定了本轮房地产调控不同以往,不仅调控的难度大,调控的力度大,而且可能要持续较长时间。为了防止前几次房地产调控政策松动后房价的大幅反弹的现象,预计这一轮房地产调控政策至少还要持续两年以上,直到保障性住房建设真正见到成效、覆盖范围明显扩大。

 

    仅从房地产本身来看,房地产投资已经明显回落,可是房价却依然坚挺,并没有达到政策预期的效果。从房地产对中国经济政策的影响来看,高房价已经成为制约经济刺激政策,尤其是货币政策转向的主要因素。如果房价不跌,整个经济政策就不能专注于明年“保增长”目标,整个中国就要为房地产这个行业的利益而付出惨重的代价。此外,围绕“高房价”所暴露出的社会问题日益突出,其中包括收入差距过大的问题、中央和地方财政收入问题、货币流动性和资产价格问题、甚至腐败问题,等等。既然已经成为一个时代社会矛盾的聚焦点,即便是未来几个月房价有实质性回落以后,对房价的调控政策也不可能改变。

 

    保障性住房建设规模将超预期

 

    记者:国的保障性住房建设从1991年就开始试点,但保障性住房建设多年的实际情况并不乐观。近一年来,保障性住房建设被提升到前所未有的高度,您对此乐观吗?

 

    滕泰:从历史来看,保障性住房建设确实进程缓慢。2009年1~11月,国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%根据已有数据,截至2009年8月底地方保障性住房建设完成投资394.9亿元(计划投资额1676亿元)完成率仅为23.6%

 

    2010年以来保障性住房建设力度被提高到政治角度,国家从供地、资金投入方面作了相关规定。国土资源部2010年4月15日发布的2010全国土地供应计划中,住房建设用地供应总量184748.85公顷,其中,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%而保障性住房用地为24454公顷,与2009年相比增加一倍多。政策推动下,北京、上海、深圳、天津等城市纷纷将推进保障性住房建设列为2010年政府工作的重心。

 

    住房和城乡建设部5月19日与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书,要求把落实责任书明确的保障性安居工程任务列入政府重要的工作日程,加强对各市县的监督检查,切实落实资金、土地、税费政策,抓紧项目开工建设,保证工程进度和工程质量,确保完成2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套,改造农村危房120万户的任务。

 

    毫无疑问,保障性住房将成为解决高房价问题的主要手段,未来我国政府建设保障性住房的规模将超过市场的预期。而在各种形式的保障性住房中,公租房模式最值得推广。

 

    公租房模式是指,由政府出资大量修建的小户简配型社保住房,不出售,而是廉价出租给满足一定条件的城市中低收入者,以解决房价过高造成的社会矛盾。与传统的经济适用房相比,公租房产权归政府,永远不进入商品房市场。这样就避免了滋生腐败的可能性,确保有限的资金和资源用到解决中低收入者的现实困难上。全球范围内,公屋模式是唯一成功的社会保障型住房模式。

 

    记者:资金问题是保障性住房能否落实的关键。您认为下一阶段能解决这一问题吗?

 

    滕泰:相信保障性住房资金问题将得到解决。目前国家保障性住房建设资金来源包括:中央、地方财政投入,住房公积金,政策性贷款及商业贷款。除此之外,公积金增值净收益部分,土地出让净收益中不低于10%比例,也将投入到保障性住房建设中来。

    2008年底公布的规模达4万亿元的经济刺激计划中,保障性住房市场分到超二成的9000亿元的蛋糕”9000亿重点用于747万户低收入家庭住房和220万户棚户区改造家庭,以货币补贴为主(60%货币补贴,40%实物分配)所以对拉动租房市场需求有帮助;而另外287万套的廉租房需要通过建设或购买来实现。

 

    2010年4月17日国务院“新国十条”规定:建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房和城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的要追究责任。这些措施将促使地方政府有足够动力多方面筹措资金,推动保障性住房建设。

 

    政策合力推动房价短期调整

 

    记者:您是主要根据哪些要素来判断短期内房价的走势?

 

    滕泰:短期内房价走势主要看销售情况,企业资金变化。短期内决定房价三要素分别为:商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期。

 

    具体而言,首先,各大城市可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。2010年8月份重点城市(北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉)可售面积为4622.98万平方米,比4月份4350万平方米上升了7%并连续5个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期大量新开工面积转化为有效供给,商品房的可售面积有望进一步上升。

 

    其次,房地产企业资金较年初紧张,内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据,房地产企业在银行信贷方面受到抑制,定金及预收款也连续三个月负增长。从上市公司来看,通过信托等模式贷款的公司逐步增多,信托成本普遍高于同期贷款利率两倍以上,部分开发企业确实遭遇资金难题。房贷和开发贷门槛日趋严厉,预收款监管,严查银信合作等多种政策作用下,房地产企业内部降价的动力在逐步增大。

 

    最后,一系列房地产调控政策也正不断扭转公众购房预期。2010年以来,国家出台了一系列房地产调控政策,为重塑调控的决心,防止房价在政策作用下出现反弹,行业调控政策有不断加码的态势。

 

    目前一线城市房地产价格较2010年4月份高点下降了10%左右,二线城市变化不大。如果按照这个房价水平,明年一季度,房价仍将下跌10%左右。

 

    中期房价看预期,长期房价看供求

 

    记者:国家对于房地产行业的发展规划及政策导向通常会影响购房者预期,这些政策这对于房价中期走势是否也有影响?

 

    滕泰:不论投资性需求还是刚性需求,均会在购房行为发生前对房地产价格形成预期,预期房价上涨者进入商品房市场。而公众购房重要的看点是国家对房地产行业的政策规划。因此,中期内房产税、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设等五大政策将会引导购房预期,进而影响中期房价走势。

 

    比如,房产税政策对中期房价上涨抑制作用明显。房产税的实行将是大势所趋。目前国际上大多数国家出台了物业税或者房产税政策。从各国的经验来看,房产税的出台在中短期对房价有影响,长期内影响不大。按照0.8~1.2%征收标准,100万的商品房每年税收为8000~1.2万元,累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升,投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁,则会增加对存量房的抛售量,增加市场供给,平抑房价。

 

    再如,信贷和利率政策对房价上涨抑制作用更为直接。信贷资金变化,尤其是住房抵押贷款的变化与房地产价格变化趋势更明显。国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。中期来看,对房地产行业的信贷政策将更为严厉,比如居民购房首付比例一律提高到30%以上,国家对房地产开发贷款作了约束性指引,资金方面的约束对房价过快上涨抑制作用更为直接。此外,按照五年期以上真实贷款利率统计(五年期以上贷款利率-CPI真实利率波动与房价的波动方向在大多数历史时期内处于反向波动状态。中期来看,名义贷款利率上升、CPI下降的概率在增加,这将导致真实贷款利率上升,带来房价涨幅向下波动,这也将抑制房价上涨。

 

    总之,从中期决定房价的五个因素来看,信贷政策对房价影响偏中性,而房产税政策、利率政策、土地政策、保障房建设这四个因素对房价过快上涨均有抑制作用,因此房价长期虽有上涨压力,但中期各类因素的合力会使得房价上涨态势得到有效控制。中期房价有望保持相对稳定,不会有大幅度波动,看平中期房价。

 

    至于从更长的时期来看,房价从根本上是由其供求决定的城市新增居民、居民可支配收入持续上涨、房产在家庭资产配置中比例的提升、房地产金融对购房需求的杠杆化支持构成支撑房价长期上涨的需求动力,土地供给的有限也进一步影响了长期房价的走势。

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